和平新房房价，要突破10万了？
好家伙，和平的新房房价，要突破10万了。
信达格调大沽北路项目，规划已经出炉。产品为洋房、小高、高层。
有消息说，它的洋房要卖11万。
(资料图片仅供参考)
加上面积又大，差不多得是2000万级别。
那么，问题来了。
和平区，能承载起10万+吗？
小户型，有可能，只要卖总价。
和平的卖点，就是学区房。
也是靠着这一“杀手锏”，全区房价都跟着起飞。
无论新房、二手房，都成了“独一档”的存在。
二手房易涨难跌。即便在低迷的大环境下，依旧跑出了独立行情，成了“万绿丛中一点红”。
尤其去年，火热程度简直辣眼。
很多小区房价都已回到了2017年高点。
新房也十分炸裂。
中海和平之门，当年开当年罄。房价从首开的6万+，一路卖到了清盘的8万。
以致于有人笑侃，天津就分两个区，和平和其他。
哪怕政策接连收紧，也依旧挡不住它的光芒。
越控越涨。
特别是小户型，贵的吓人。
因为买学区房，都是“总价逻辑”，看总价、不看单价。
这也是学区房特性——户型越小，单价越贵。
随随便便个老破小，都能卖5、6万。
甚至毫无居住感可言的拆间都能卖10万+。
2月份时成交一套6.18平米小户型，单价卖到了31.2万！
前年还出过46万一平的天价。
就这，还抢着买。
“金贵点”就在于，是天津实验小学学区房。
坦白说，在和平买房，买的不是房，而是上学的“门票”。
像阅和平，即便3梯8户，都快盖成公寓了，又何妨。
小户型、学区房，这就完全长在了和平卖点上。
反而是，大户型在和平，并不吃香。
一是流通性差，二是卖不上价。
比如，都会轩，60多、80多平米，单价能卖到8万以上。
而200多平米户型，只能卖6万5。
矮了一大截。
需求决定市场。
这也造成开发商纷纷迎合买房人，主动做小户型。
不愿意做大、做品质，浪费成本和精力。
进而催生出一个奇怪的市场现象——
和平普遍做小户型，卖学区房。
环和平一带，做大户型，定位改善。
比如金地阅千峯一水170多平米大户型，绿城凤起悦鸣也是150平米起步，最大做到215平米。
包括金茂今年新拿的体院西地块，最大也做了200多平米。
这就跟1+1置业逻辑一样。
和平的房子，面积大不大，居住环境好不好，这都不重要。
看的是学校，要的是户籍。
真正居住，会选择相距不远的改善盘。
这也是为什么和平区能为全国人口密度最高的区，也是全市唯一一个户籍人口大于常住人口的区，原因就在于此。
它的学区属性，太强了。
反而居住氛围和品质感，基本都很差。撑不起改善。
更重要的是，和平没法大拆大建，城市界面太难提升了。
因为，拆不动！
要是放在10年前还可以。
那时的和平学区房共识还没有这么强，房价跟南开、河西差不多的水平，甚至有些新房还卖不过南开。
还能够大拆大建。
像南市的新汇华庭、保利大都会等，就是大规模城市更新出来的。
但从2012年后，外地人涌入，学区概念被炒起来。
房价早已不可同日而语。
妥妥的，一个卖点带飞一个区。
现在和平均价都6万多。单价10万以上的，也比比皆是。
再加上还涉及学区的问题。
拆起来太难了。
比如，劝业场片区，规划方案都改了好几版，迟迟还未有动静。
症结就在于此。
其实最初劝业场片区的方案很高大上，还是请的国外设计师设计的。
整个哈密道到南京路都规划要拆掉。
打造一条哈密道绿轴。
再沿着城市绿轴两侧起高楼。
但理想很丰满，现实很骨感。根本拆不动。
以致于现在劝业场片区成了和平城市界面最差的区域。
而嫩江路之所以能动，是因为它采取的是“原地重建”。
在原有基础上增加了居住属性。
城市界面虽有提升，但不多。
这也是有机更新的弊端。
现在，劝业场片区城市更新的原则也变了，不扩容，保留城市肌理。
这就意味，成本更高。
有过一版规划，是在别处新建一个和平劝业新城，按照劝业场的格局打造，同样也有和平的优质教育。
将一半的人口疏解过去。
腾出来的地方做商业，提升城市界面，做强天津名片。
但这版，还在讨论。
基本上来说，南京路很难再有地了，能承载改善的地方也很少。
和平大沽北路算是个特例。
因为和平城市界面好的地方就是几条边，它属于大沽北路，已经更新完了。
总之，从和平整个基调来看，和平很难大户型承载10万以上。
虽然它是宇宙中心，但它的特性决定了这一点。
学区房，贵在小。
城市界面也不支撑。
有些特殊房子还属于历史风貌建筑，想拆更难。
但改善又极其重视城市界面。
所以，大家不难发现，目前天津的高端盘，都不在和平。
套用史记里的一句话——
和平区真是，成也学区房，败也学区房。
